BGH-Urteil zur Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen

Vermieter dürfen die Miete für Wohnraum gem. § 558 Abs. 3 BGB innerhalb von 3 Jahren um nicht mehr als insgesamt 20 % erhöhen, bzw. um nicht mehr als 15 %, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und dies durch Rechtverordnung eines Landes festgelegt ist.

Wie ist es aber, wenn die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnfläche abweicht?

Hierüber hatte der BGH mit seinem Urteil vom 18.11.2015, Az. VIII ZR 266/14 zu entscheiden.
Ein Mieter hatte eine Berliner 5-Zimmer-Wohnung mit 210,43 qm angemietet. Im Mietvertrag waren jedoch lediglich 156,95 qm angegeben – eine Abweichung von 35,9 Prozent. Die Vermieterin verlangte nun von dem Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung von 629,75 Euro auf insgesamt 937,52 Euro. 94,46 Euro begründete sie mit einer allgemein zulässigen Mieterhöhung bis zur Kappungsgrenze von 15 % in Berlin und weitere 213,31 Euro mit der um 33,95 Prozent größeren Wohnfläche.
Der Mieter stimmte der Mieterhöhung jedoch nur in Höhe von 94,46 Euro, also im Rahmen der Kappungsgrenze, zu.

Im Ergebnis gab der BGH dem Mieter Recht, denn die Kappungsgrenze gilt unabhängig von der Wohnflächenangabe.

Ein Recht, die Miete einmalig aufgrund der tatsächlichen Fläche einseitig zu erhöhen, stehe dem Vermieter nicht zu. Insbesondere liege kein Wegfall der Geschäftsgrundlage (gem. § 313 BGB) aufgrund der unzutreffenden Wohnflächenangabe vor. Schließlich sei der Vermieter selbst dafür verantwortlich, die tatsächliche Wohnfläche zu ermitteln.

Allerdings stellte der BGH auch fest, dass bei der Mieterhöhung grundsätzlich die tatsächliche Wohnfläche zugrunde zu legen sei, da der Vermieter in die Lage versetzt werden solle, auch in einem laufenden Mietverhältnis eine angemessene und am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen. Hierfür seien ausschließlich die tatsächlichen Gegebenheiten zugrunde zu legen.

Damit weicht der VIII. Senat von seiner bisherigen Rechtsprechung ab, wonach Flächenabweichungen erst ab mehr als 10 % Rechtsfolgen für ein Mieterhöhungsverlangen haben sollten (z.B. BGH, Urt. v. 23.05.2007, Az. VIII ZR 138/06).

Vermieter können also bei abweichender Wohnflächenangabe weiterhin nur im Rahmen der Kappungsgrenze die Miete erhöhen, jedoch dürfen Sie dies bis zum Erreichen der ortsüblichen Vergleichsmiete auf der Grundlage der tatsächlichen Wohnfläche tun, unabhängig davon, welche Wohnfläche im Mietvertrag angegeben ist.

Fazit

Vermieter sollten nach wie vor lieber vor Abschluss eines Mietvertrages darauf achten, dass die Wohnfläche richtig berechnet ist.

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